在强力监管下，房地产信托规模收缩已成定局。据用益信托数据，截至7月28日，房地产信托募集规模连续两周出现大幅下滑，且降幅有所扩大，最高已超50%。与此同时，作为替代品之一的基础产业信托规模则显著上升。

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规模收缩已成定局

从今年5月“23号文”严格规范房地产信托业务，到7月伊始，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示，房地产信托监管持续收紧。不过，曾经狂飙突进的房地产信托，却未能应声而降，依然保持了惯性上涨。据用益信托统计数据，7月前两周，房地产信托成立规模连续上涨。其中，7月1日-7日，房地产类信托募集规模为42.29亿元，环比增长21.8%；7月8日-14日，房地产类信托募集规模为51.33亿元，环比增长21.38%。

短期内房地产信托规模难以大减？对此，分析人士认为，严监管形势下，房地产信托的强势必然难以持续。“信托市场监管环境出现较为明显的收紧，房地产信托可能出现较为明显的调整，对未来信托公司集合产品的投放数量和发行规模将会产生较大的影响。”

事实上，就在7月第三周（7月15日-21日），随着房地产信托业务暂时停摆对信托公司业务产生的影响逐渐发酵，集合信托产品发行明显收紧。与此同时，投向房地产领域的集合信托资金也大幅下滑，同期房地产类信托募集规模仅为33.58亿元，环比减少34.58%。随后一周，房地产信托募集规模进一步缩水。7月22日-28日，房地产类信托募集规模进一步降至16.73亿元，环比减少50.19%，规模收缩几成定局。

虽然房地产信托上在购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等符合监管要求的领域可继续发力，但受制于业绩压力，信托公司急需找到新的产品线，以填补房地产信托产品发行销售缩水的缺口。在此情况下，用益信托认为，信托公司转向基础产业信托以及创新业务的可能性较大。

本报记者注意到，7月以来，基础产业信托募集规模已连续3周上升，环比增幅分别为31.12%、26.41%、7.18%。截至7月28日，基础产业信托募集规模占比已达45.11%，成为近期集合信托产品的中流砥柱。

收益率走低是趋势

总体来看，近期集合信托产品资金募集情况再度遇冷，募集规模再度下滑至100亿元以下。在分析人士看来，集合信托募集情况不佳，除违约事件频发、科创板开市火爆等影响外，近期集合信托产品收益走低，对投资者吸引力有所下滑也是原因之一。

据用益信托数据，截至上周，刚成立的集合信托产品平均年化收益率为7.98%，已连续三周维持在8%以下，有关人士认为，信托收益率逐渐走低已成趋势。

“集合信托收益受市场和监管的双重影响，一方面债券等固收类资产的收益维持低位，另一方面受监管影响，非标类产品收益同样下滑。其中以房地产信托为代表，产品投放减少，产品收益下滑，进一步影响了集合信托产品的整体收益。”用益信托研报指出，下半年市场仍将延续资金供给量宽裕和优质资产供不应求的情况，国内资金面相对宽裕，部分企业融资成本预期下行，信托产品收益率被认为仍有一定下降空间。

值得关注的是，随着规模收缩，房地产信托的收益优势也在逐渐消失。以上周为例，基础产业信托平均收益为8.35%，已超过房地产信托8.02%。

具体来看，上周共有6款房地产信托产品披露预期收益率在7.25%到9.1%之间。其中，平均预期收益率在8%以上的有2款，7%到8%之间的有4款。而同期成立的基础产业信托产品中，共有13款披露预期收益率在7.7%到9.05%之间。其中，平均预期收益率超过9%的有2款，8%-9%的有9款，7%-8%之间的有2款。

“头部房企是信托公司开展合作时最好的交易对手，但‘23号文’进一步强化了头部房企的议价能力，信托业内部对优质对手的竞争将更加激烈，头部房企的融资成本走低的可能性很高。”分析人士认为，在此情况下，三季度，房地产信托收益率下行的可能性加大，或跌破8%关口。